半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 宋泓睿
11月19日，半岛问法热线（80889800）聚焦物业纠纷话题，山东良建律师事务所赵林宝律师和杨琼律师在线接听市民来电，就市民关心关注的物业问题进行说法讲理。
上午9:30，热线刚开启就接到了市民李先生的来电咨询。李先生在某小区二期购买了一套高层商品房，与该小区的物业公司签订的服务合同中约定，物业费为每月每平方米2.55元。入住后，李先生了解到，该小区一期的高层商品房物业费为每月每平方米2.15元。
“我找到物业询问，物业称小区一期是2015年建成的，当时物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》中约定该小区一期高层住宅物业服务费为每月每平方米2.15元。二期是2021年建成，物业公司与开发商签订了《物业服务合同补充协议》，约定该小区内二期高层住宅物业服务费为每月每平方米2.55元。”李先生询问律师，同一小区同一物业，因为区域不同，设定不同的物业费收费标准是否合理？
赵林宝律师表示，房地产开发是一个漫长的过程，实践中因投入使用的时间不同，受人工、物价等因素的影响，对同一小区前后开发区域往往会签订不同的《前期物业服务合同》，就会出现同一物业公司为小区提供物业服务，但对前后期开发的区域约定的收费标准不同的情况。
“李先生所住小区的开发商与物业公司签订的前期物业服务合同和补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。”赵律师表示，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定： 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
因此，李先生小区的物业公司为小区不同区域的业主提供物业服务时，可以按不同合同约定的收费标准进行收费。李先生和其他业主应按照前期服务业服务合同或者补充协议的约定支付物业服务费。
物业费问题是居民关注的重点，现实生活中，不少业主因为房屋质量有问题或物业公司服务不到位拒交物业费，那么这些情况下拒交物业费会得到法院的支持吗？刘先生就来电咨询了一个类似的问题。
“前些年我购买一套新房，开发商与物业公司签订《前期物业服务合同》，因为入住后我发现先自己的这套房屋厕所墙面渗水返潮严重，导致墙面发霉、墙皮脱落，我就与小区物业反映，物业也上门派人维修，但无法从根本上解决问题。”刘先生十分生气，就拒绝交物业费，“物业公司多次催交，我就告诉他们，我的房子什么时候修好，我什么时候交，现在物业公司跟我说，要起诉我，我想问问律师，物业这样做有依据吗？”
“业主应当按照《前期物业服务合同》约定的合同义务支付物业服务费，您应当按照约定支付物业公司物业服务费。”杨律师解释，对于房屋质量问题，开发商作为房屋的开发销售方，对销售的房屋承担质量保修责任，漏水、渗水属于房屋质量问题，与物业服务合同关系并非同一法律关系，业主应当追究房开商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业服务费。
物业纠纷涉及争议金额虽然较小，但是数量庞大，成为一个社会关注度高的问题，上午的接线来电市民较多，问题类型较为统一，记者对典型性问题进行了整理供市民参考。
问题1：物业擅自增加收费项目，业主能否要求退还多收费用？
2017年黄先生入住某小区时，与小区的物业公司签订了物业服务合同，约定物业费标准为每月每平方米1元。入住后，物业公司一直按上述标准收取物业费。前段时间，黄先生在对账时发现，自2020年2月份后，物业费有了明显的提高，仔细核查后发现，物业公司在收取的物业费中增加了电梯费和监控、绿化、亮化费用。黄先生问了许多小区的业主，他们都对物业增加收费项目不知情。黄先生询问律师，物业没有经过业主同意擅自增加收费项目，业主是否有权要求物业退还多收的费用？
律师说法：《最高人民法院关于审理抢劫案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。”
据此，物业公司未经业主同意擅自提高物业费收费标准或增加收费项目的，对业主不具有法律效力。黄先生与小区物业签订了服务合同，物业公司调整物业费价格系属对合同主要内容的变更，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致的可以变更合同。”
物业公司应遵循与业主协商一致原则，取得业主的同意方可变更物业费收费标准。因此，如果物业公司不能提交超出合同约定收费标准收取物业费的依据，其擅自提高收费标准多收取的物业费应当退还给业主。
问题2：临街商铺的业主需要交纳物业费吗？
冯先生在某小区购买了一处临街商铺。该小区业主委员会与某物业公司签订了物业服务合同，约定由某物业公司为小区提供物业管理服务。前段时间，物业公司向冯先生催收物业费，冯先生认为自己的商铺位于小区外面，物业公司从未对自己的临街商铺提供任何安全、卫生、绿化、保安、保洁等物业服务，他询问律师，没有享受物业服务却被要求交纳物业费，物业公司的主张是否合理？
律师说法：物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》对全体业主具有法律约束力。虽然冯先生的商铺在小区外面，好像物业公司并未提供物业服务，但该商铺属于物业公司的物业管理区域，且商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，即临街商铺与小区住宅是不可分割的统一整体。也就是说，冯先生还是享受了物业公司提供的物业服务，按照《物业管理条例》中业主在物业管理活动中，要履行按时交纳物业服务费用的规定，冯先生应当向物业公司履行缴纳物业费的义务。
问题3：房屋迟延交付期间物业费该不该交？
张先生2020年5月购买了某高档社区的商品房，并签订了临时管理规约和前期物业服务合同，约定由某物业服务有限公司负责物业服务，业主应自实际交付之日起交纳物业费。2021年12月开发商通知张先生办理交付使用手续，但由于收房时，张先生发现房屋有入户门破损等问题，与开发商协商后延迟至2022年4月收房。后又因为种种原因，直到2023年4月份房屋才正式交付到张先生手中。在交付使用时，张先生按照开发商要求支付了2021年12月至2022年11月的物业服务费。2023年12月张先生向物业公司支付了自2023年4月至12月的物业费用。前段时间，物业公司找到张先生，要求支付2021年12月至2023年4月及2024年的物业费。张先生询问律师，房屋延期交付期间的物业费需要自己承担吗？
律师说法：根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。然而，在已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的情况下，物业服务费用由建设单位交纳。物业公司发出交付使用通知书通知业主收房的日期并不等于业主实际收房日期。按照张先生的描述，他和开发商签订的前期物业服务合同中约定：业主应自实际交付之日起交纳物业费，张先生实际收房日期为2023年4月，他需要承担自收房之日起所需交纳的物业费。物业公司需要提前收取的2023年4月份之前的物业费，应由开发商承担。张先生与物业公司签订了物业服务合同，双方就形成了一种合同关系，按照《物业管理条例》第七条业主有按时交纳物业服务费用的规定，建议张先生查看一下物业服务合同中，关于物业费给付义务的约定，特别是交纳物业费的日期，在合同约定的期限内及时交纳2024年的物业费。
问法感悟：
赵林宝律师：物业服务与每名业主息息相关，物业服务质量的好坏直接影响业主的生活质量。业主与物业公司之间产生矛盾纠纷时，物业公司应引起重视尽快改进管理措施，提高服务质量，避免产生不必要的损失与纠纷。同时小区业主应该以合法合规的方式维护自己的权益，不能以拒绝或拖延缴纳物业费的方式对抗，使物业服务质量陷入恶性循环。
